Las casonas del Centro Histórico de Arequipa, construidas durante siglos para albergar a familias, atraviesan un proceso de transformación. En los últimos años, muchas han cambiado su uso residencial para convertirse en cafeterías, restaurantes, hoteles y otros establecimientos comerciales. Aunque esta tendencia ha permitido recuperar algunos inmuebles, también ha reducido la presencia de vecinos y ha abierto el debate sobre el futuro de una ciudad reconocida por la UNESCO como Patrimonio Cultural de la Humanidad.
Especialistas en patrimonio, arquitectura y urbanismo consideran que el problema no radica únicamente en el crecimiento del comercio, sino en la manera en que se desarrolla. Coinciden en que el Centro Histórico debe mantener su función residencial para conservar la vida cotidiana que caracteriza a un centro urbano vivo y evitar que las casonas terminen deteriorándose o adaptándose a actividades incompatibles con su valor patrimonial.
A esta preocupación se suma la experiencia de quienes todavía habitan el centro de la ciudad. Mientras algunos vecinos consideran que determinados negocios pueden convivir con las viviendas sin afectar el entorno, también reconocen que la expansión comercial ha cambiado la dinámica de varios sectores y que muchas familias optan por alquilar o vender sus propiedades debido al atractivo económico que representa el mercado inmobiliario.
Cada vez menos vecinos en el Centro Histórico
Para el ingeniero Carlos Rivas, la preocupación por la pérdida de población en el Centro Histórico no es nueva. Recordó que el propio Plan Maestro, elaborado tras la declaratoria de la UNESCO, ya advertía la necesidad de promover la permanencia de residentes, pues la ciudad debía conservar su condición de «museo vivo», donde el patrimonio arquitectónico conviviera con la actividad cotidiana de sus habitantes.
Una posición similar sostiene el arquitecto y exsuperintendente del Centro Histórico, Luis Maldonado. Afirmó que uno de los principios fundamentales establecidos, tanto en el Plan Maestro como en el Plan de Gestión para la UNESCO, fue conservar al Centro Histórico como un lugar de residencia de calidad. Explicó que barrios como San Lázaro, Vallecito, Selva Alegre o La Recoleta forman parte del área patrimonial precisamente porque mantienen una importante función habitacional que no debería desaparecer con el paso del tiempo.
Sin embargo, Maldonado reconoció que la conversión de casonas en puntos comerciales es un fenómeno difícil de impedir. A su juicio, el problema aparece cuando el uso comercial implica modificaciones que alteran la estructura histórica de las edificaciones. O desplazan completamente la función residencial.
El arquitecto José Álvarez comparte esa mirada. Consideró que el cambio de uso de una casona no constituye, por sí mismo, un riesgo para el patrimonio. Lo verdaderamente preocupante, sostuvo, es la sobrecarga de personas y actividades en espacios que fueron diseñados para albergar a un número reducido de habitantes. Según explicó, cuando un inmueble recibe una afluencia muy superior a su capacidad original, tanto la experiencia de los visitantes como la conservación del edificio terminan deteriorándose. En esa línea, indicó que el reto consiste en regular qué actividades son compatibles con el patrimonio y cuáles terminan perjudicándolo.
Menos vecinos, una ciudad distinta
La transformación del Centro Histórico también es percibida por quienes aún viven en él. Jesús Villagra, vecino de una casona ubicada en el tradicional barrio de San Lázaro, señaló que el incremento del comercio ha cambiado el entorno, aunque considera que no todos los negocios afectan de la misma manera la calidad de vida de los residentes.
Explicó que muchos propietarios deciden alquilar sus viviendas porque los ingresos obtenidos les permiten residir en zonas más modernas sin desprenderse completamente de sus inmuebles. Sin embargo, él prefirió permanecer en el Centro Histórico, donde ha vivido toda su vida y donde todavía encuentra un ambiente tranquilo. Especialmente en los sectores donde las casonas continúan conservándose y las actividades comerciales no han modificado significativamente el paisaje urbano.
Pese a las diferencias de enfoque, las voces consultadas coinciden en un punto: el futuro del Centro Histórico dependerá del equilibrio que logre establecerse entre la actividad económica y la conservación de su función residencial. Mantener habitantes, promover incentivos para preservar las casonas y regular los usos comerciales aparecen como algunos de los principales desafíos . Esto, para evitar que el corazón de Arequipa pierda aquello que le otorgó su valor histórico y cultural.
Comercio sí, pero con límites
Los especialistas coinciden en que la actividad económica no debe entenderse como una amenaza en sí misma. De hecho, reconocen que muchos negocios han permitido recuperar casonas que permanecían abandonadas o con escaso mantenimiento. Sin embargo, advierten que el crecimiento comercial necesita reglas claras para evitar intervenciones que afecten el valor histórico de los inmuebles.
Rivas considera que la falsa disyuntiva entre convertir una casona en un negocio o dejar que se deteriore responde, en gran medida, a la ausencia de políticas públicas. A su juicio, las autoridades no han promovido alternativas que permitan adaptar estos grandes inmuebles a nuevas formas de vivienda acordes con las necesidades actuales de las familias.
Explicó que una familia contemporánea difícilmente puede ocupar por sí sola una casona con amplios patios, corredores y ambientes de gran tamaño. Por ello, propuso desarrollar proyectos que permitan dividir estos inmuebles en departamentos o unidades habitacionales sin afectar su arquitectura, una tarea en la que, según señaló, las universidades podrían desempeñar un papel importante mediante propuestas técnicas e innovadoras.
Asimismo, sostuvo que el uso residencial continúa siendo el que mejor garantiza la conservación de las casonas. A diferencia de actividades como los restaurantes, donde la cocina, la humedad o las grasas generan un desgaste permanente sobre los materiales originales, una vivienda produce un impacto considerablemente menor sobre la estructura histórica del inmueble.
La falta de incentivos acelera la transformación de las casonas
Además de regular el crecimiento comercial, los especialistas consideran necesario implementar políticas que permitan a los propietarios conservar sus inmuebles sin que ello represente una carga económica difícil de asumir. El alto costo de mantenimiento de las casonas históricas ha llevado a que muchos vecinos opten por venderlas o alquilarlas para actividades comerciales, una decisión que, aunque responde a razones económicas, termina modificando la composición social del Centro Histórico.
Maldonado señaló que una de las primeras medidas debería ser la creación de incentivos tributarios para los propietarios de inmuebles patrimoniales. Explicó que quienes asuman el compromiso de conservar y poner en valor sus casonas deberían acceder a beneficios como la reducción o exoneración de determinados impuestos, una política que, según indicó, ya se aplica en otros países para fomentar la preservación del patrimonio arquitectónico.
El exsuperintendente también planteó que entidades como la Caja Arequipa podrían desempeñar un rol más activo mediante programas de financiamiento destinados exclusivamente a la conservación de inmuebles históricos. Consideró que, así como existen créditos para actividades comerciales, también deberían promoverse mecanismos que permitan a los propietarios restaurar sus viviendas sin verse obligados a cambiarles el uso.
Rivas, por su parte, insistió en que la solución no pasa únicamente por entregar subsidios económicos. Desde su perspectiva, el desafío consiste en replantear la manera en que se habitan las casonas, adaptándolas a las necesidades actuales sin alterar sus características patrimoniales. Sostuvo que las universidades y los colegios profesionales podrían aportar propuestas arquitectónicas que permitan compatibilizar la conservación con propuestas como la vivienda colectiva.
[relacionada relacionada=»https://elbuho.pe/2026/07/arequipa-estas-son-las-actividades-programadas-por-el-486-aniversario-de-la-ciudad-blanca/»]
El comercio masivo y la pérdida del patrimonio
Aunque los entrevistados reconocen que algunos establecimientos contribuyen a recuperar inmuebles históricos, también advierten que existe un tipo de expansión comercial que representa un riesgo mayor para el patrimonio.
Maldonado identificó esta situación principalmente en los alrededores del mercado San Camilo. Según explicó, varias manzanas fueron ocupadas progresivamente por asociaciones de comerciantes informales que transformaron antiguas casonas en mercadillos, modificando completamente sus espacios interiores. Indicó que, en muchos casos, solo se conservaron las fachadas mientras desaparecieron patios, jardines y ambientes originales para dar paso a corredores estrechos y puestos comerciales.
El arquitecto calificó este proceso como una «tugurización comercial» que, además del deterioro físico de los inmuebles, genera problemas ambientales y de seguridad. Frente a ello, propuso impulsar procesos de renovación urbana que permitan reemplazar estos espacios por galerías comerciales planificadas, con mejores condiciones para comerciantes y visitantes, sin comprometer el patrimonio arquitectónico.
José Álvarez coincidió en que el problema no es únicamente la presencia de negocios, sino el tipo de actividades que se permite desarrollar. Advirtió que usos que perjudiquen la infraestructura de la edificación, como discotecas o comercios masivos, generan un deterioro mucho mayor debido a la intensidad de su funcionamiento y a las modificaciones que requieren los inmuebles.
También expresó su preocupación por lo ocurrido en sectores como las últimas cuadras de la calle San Juan de Dios, donde, según indicó, varias casonas fueron transformadas para instalar pequeños mercadillos que alteraron completamente la configuración original de los inmuebles. En su opinión, este tipo de intervenciones desnaturaliza el valor histórico del Centro y responde, en muchos casos, a vacíos en la fiscalización o al incumplimiento de las normas existentes.
¿Cómo será el Centro Histórico de Arequipa dentro de 20 años?
Las consecuencias de mantener un crecimiento comercial sin planificación preocupan a los especialistas. Aunque ninguno plantea eliminar los negocios del Centro Histórico, sí coinciden en que la ausencia de regulación podría modificar de forma irreversible el carácter residencial y patrimonial que distingue a Arequipa.
Carlos Rivas consideró que el futuro del centro dependerá, en gran medida, de la capacidad de la ciudadanía para exigir políticas públicas orientadas a la conservación. Afirmó que las autoridades no pueden ser las únicas responsables de proteger el patrimonio y sostuvo que la sociedad civil también debe organizarse para presentar propuestas y fiscalizar las decisiones que afecten a la ciudad.
Luis Maldonado prefirió proyectar un escenario más optimista. A pocos años del quinto centenario de la fundación española de Arequipa, señaló que la ciudad debería llegar con un Centro Histórico fortalecido y necesitado de proyectos de renovación urbana que integren espacios públicos de calidad. Entre ellos mencionó la recuperación del río Chili mediante un gran parque metropolitano y un malecón que amplíe las áreas de encuentro ciudadano y complemente el valor patrimonial del centro.
En cambio, José Álvarez advirtió que el deterioro progresivo del patrimonio podría traer consecuencias que trascienden el ámbito urbano. Recordó que la declaratoria de Arequipa como Patrimonio Cultural de la Humanidad no constituye un reconocimiento permanente, sino que está sujeta a evaluaciones periódicas. Por ello sostuvo que la pérdida de casonas históricas, la reducción de áreas verdes y las intervenciones incompatibles con el valor del Centro Histórico podrían poner en riesgo esa condición internacional. A su juicio, el comercio debe especializarse y adaptarse al patrimonio, en lugar de transformar el patrimonio para responder a las necesidades comerciales.
La mirada de quienes aún permanecen en el centro
Desde la experiencia cotidiana, Jesús Villagra considera que el Centro Histórico todavía conserva sectores donde es posible vivir con tranquilidad. Aseguró que barrios como San Lázaro mantienen un ambiente residencial y muchos negocios instalados en la zona han respetado las características originales de las casonas. Por eso, no representan una molestia para los vecinos.
No obstante, reconoció que en otras áreas la situación ha sido distinta. Señaló que varias edificaciones fueron demolidas o modificadas para dar paso a nuevos comercios. Sin embargo lamentó que parte de la arquitectura tradicional desaparezca por decisiones que, en su opinión, no siempre responden a criterios de conservación. Aunque considera válido alquilar inmuebles para actividades económicas, insistió en que estas deben desarrollarse sin alterar la estructura histórica de las casonas.
Villagra también cuestionó algunas decisiones adoptadas por las autoridades respecto a negocios tradicionales del Centro Histórico. Recordó el cierre de una antigua panadería que, según explicó, era reconocida por generaciones de arequipeños y terminó clausurada tras exigencias que, a su juicio, desconocían el valor histórico y cultural del establecimiento. Para Jesús, antes de aplicar medidas de este tipo, es indispensable comprender la realidad y las actividades de las viviendas que forman parte de la identidad de la ciudad.
